買賣房屋一定是人一生中會遇到的事情,所以我們希望透過這一系列讓大家更了解買賣房屋中一些買賣眉角,讓你避開踩雷少走一些彎路!
一般斡旋買房流程:
當你想要承購某間房子,通常房仲會請你先拿出一筆斡旋金以示誠意,斡旋金的金額通常為房價5%以下,然後房仲會正式代表你與賣方進行議價,在這往來討論過程中,如果雙方有了共識決定簽約成交,斡旋金即被轉為訂金!然而如果雙方談判沒有結果,斡旋期一到(通常是3至5天),房仲就必須將斡旋金全數歸還買方,當斡旋金轉訂金的時候如果買方悔買訂金會被沒收,如果賣方悔賣必須加倍返還!
事實上除了拿出斡旋金之外,你還有另一種選擇,就是簽所謂的要約書,每家房仲都應該主動告知消費者這項權益,當然很多房仲會以屋主看到錢談的意願比較高來說服你拿出斡旋金,要注意的是要約書的違約責任為房價3%,斡旋或邀約選擇權在於你,如果你決定拿出斡旋金,記得詳細審閱書面契約,了解拿出這筆錢後自己賣方與仲介之間的責任權利!
斡旋注意事項
各家房仲斡旋契約書大同小異,要注意的有以下四點:第一點房屋門牌,門牌寫錯容易造成糾紛記得確認一下,第二點是房屋承購總價,斡旋契約的主要靈魂,第三點斡旋金的金額,是現金或支票,金額多少都要寫清楚,第四點斡旋有效日期,一般為三至五天少數情況會再更久,第四點仲介服務費,通常服務費會在斡旋第二頁,記得看一下是否與約定好的金額一樣!第五點斡旋副本,房仲在收完斡旋金之後,會留一份副本給你,證明有收了這筆斡旋金,副本記得收好,若後續房仲業務出了什麼差錯就必須以這份斡旋副本去要回斡旋金!
再來整理了幾個買方最常詢問也最常出糾紛的問題
第一點:斡旋到底能不能退?該怎麼告訴房仲要退斡?
不管房仲有沒有告訴你,實際上斡旋是隨時可以撤回的,以下兩種情況都可無條件退回斡旋金:第一種斡旋日期到了沒有達成共識,第二種是在屋主簽名同意之前都可退,斡旋過程中買方一聯絡房仲要撤回斡旋時,常常遇到房仲說屋主已經簽收已經同意這個價格,這邊建議跟房仲聯絡先別一開口就是要退斡旋,先打聽談的情況怎麼樣,確認屋主還沒簽收再提出要退斡的要求,同時要留下文字或書面證據較能全身而退!
第二點:房仲說退斡旋要先扣除一定比例服務費後才退還
這是不對的!房仲如果收到斡旋或訂金都只能代為保管,最終如果沒收或退還也都是全額交付,不管斡旋或訂金都不是給房仲的報酬,遇到房仲退斡要收車馬費手續費等都是不合理的要求!記得拒絕!
第三點:房仲說屋主已簽收斡旋,房屋買賣合約就成立,若悔買就必須要賠償房屋總價的交易損失!
這也是不對的!斡旋轉定要約書轉定只代表預約交易,不代表買賣合約已經成立,轉定後買方悔買斡旋金被屋主沒收,屋主悔賣則須加倍返還,僅此而已不能要求賠償房屋總價!那轉定後悔買悔賣需不需要付仲介服務費呢? 服務費收取是在建立在買賣合約因房仲媒介而成立才能請求服務費,上面提到因為轉定只是預約交易,並非真正買賣合約成立,所以是不能請求服務費的,除非買方故意不買,之後自己再與賣家成交就需要給付服務費了!
第四點:如何防止黑心房仲騙走斡旋金
一般房仲騙斡旋金常見兩種方式,一種是缺錢到處收斡旋金然後失聯,第二種是騙說屋主已經簽收,藉此侵占應該要返還買方的斡旋金!
可以藉由以下五點來預防斡旋金被騙走:
第一點:斡旋金別給太多,除非高總價才需要高一些的斡旋金,一般總價交易現金都建議不超過10萬!因為重要的是買價而非斡旋金多寡!
第二點:選擇有合法營業執照較知名的房仲業者合作
第三點:缺錢房仲通常會以低於市價價格要求多位買方下斡,當遇到明顯低於市價的房子下斡旋前記得多留意!或者可以要求直接連絡店長確認!
第四點:像上面提到的,撤回斡旋之前先以可留下紀錄方式詢問議價情況,確認屋主還沒同意再提出撤回斡旋!
第五點:如果房仲表示屋主已經接受出價,可以請房仲出示屋主簽收證明確認!
【我的觀點】
以上是我們針對斡旋訂金返還問題的影片,2022年買賣糾紛排行第五名,陸續我們會將其他糾紛排名拍成影片,希望能透過這些影片,讓你在買房賣房的過程能夠順利避免踩雷,開心完成人生大事!
【行動呼籲】:
最後，我們常說：不動產世界裡，知識就是你的防禦力，如果你想提升你的防禦力，如果你覺得這部影片對你有幫助,歡迎追蹤訂閱我們的頻道。這裡是北屯房仲Mr得勝，我是店長，我們下次見,掰
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